عوارض ساختمانی پایتخت عادلانه‌تر می‌شود

عوارض ساختمانی پایتخت عادلانه‌تر می‌شود

عوارض ساختمانی پایتخت عادلانه‌تر می‌شود | مهندسین مشاور خشت طلایی

آن‌طور که از صحن شورای شهر تهران خبر می‌رسد، اعضای این شورا فرمول تازه‌ای برای تعیین نرخ عوارض ساختمانی در نظر گرفته‌اند تا از سال 1400 اجرایی شود. گویا بر اساس این فرمول، برای هر پلاک بر اساس موقعیت مکانی، عوارض مشخصی تعیین می‌شود که این موضوع می‌تواند عوارض ساختمان در برخی مناطق را تا 50 درصد افزایش دهد. جالب‌تر اینکه بر اساس این طرح، فاصله عوارض ساختمانی قله تا دره به حدود 40 برابر خواهد رسید. به گفته بسیاری از کارشناسان، این اولین بار است که عوارض ساختمان با معیار موقعیت مکانی آن محاسبه می‌شود که می‌تواند تحولی مثبت در این زمینه تلقی شود.

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران گفته که شهرداری ملزم شده دفترچه‌ای برای تک تک املاک تهران بر اساس مرغوبیت مکانی تهیه کند تا بر اساس این دفترچه میزان عوارض ساختمانی هر ملک تعیین‌تکلیف شود.

محمد ملکی کارشناس حوزه مسکن در این مورد به «ساختمان آنلاین» می‌گوید: اطلاعات به دست آمده برای تعیین مطلوبیت و مرغوبیت مکانی املاک از سه منبع به دست می‌آید. اولین منبع معاملات املاک شهر تهران است که توسط مشاوران املاک به ثبت می‌رسد، دومین منبع سامانه‌ای است که وزارت راه و شهرسازی برای این موضوع تعبیه کرده و سومین منبع نیز اطلاعات و داده‌های خود شهرداری تهران است.

وی ادامه داد: بسیاری معتقدند در تمام سال‌هایی که عوارض ساختمانی در تهران برابر بوده، به کسانی که ارزش ملکشان پایین‌تر بوده ظلم شده و کسانی که املاک باارزش‌تری داشته‌اند یا به دلیل جهش‌های قیمتی سودهای هنگفتی را به جیب زده‌اند، رانت بسیاری دریافت کرده‌اند که تصمیم جدید شورای شهر می‌تواند این روند را عادلانه‌تر سازد.

ملکی تصریح کرد: از سوی دیگر، دریافت عوارض ساختمانی یکی از منابع درآمدهای مهم شهرداری است و با منطقی‌تر شدن عوارض ساختمانی، این درآمد افزایش قابل توجهی پیدا خواهد کرد. مجموع این دلایل نیز موجب شده تا اعضای شورای شهر این طرح را بدون حتی یک مخالف به تصویب برسانند.

منبع خبری : ساختمان آنلاین

افزایش 33 درصدی معاملات مسکن در مقایسه با سال قبل

افزایش 33 درصدی معاملات مسکن در مقایسه با سال قبل

افزایش 33 درصدی معاملات مسکن در مقایسه با سال قبل | مهندسین مشاور خشت طلایی

رئیس اتحادیه مشاوران املاک با بیان اینکه معاملات مسکن در ۱۰ ماهه ابتدای امسال نسبت به مدت مشابه سال قبل تا ٣٣ درصد رشد داشته است، گفت: اگر شوک ارزی نداشته باشیم بازار مسکن تا سه سال آینده آرام است.

به گزارش اخبار ساختمان، مصطفی قلی خسروی درباره آخرین وضعیت بازار مسکن و اجاره اظهار کرد: خرید و فروش ملک در کل کشور در ۱۰ ماهه ابتدای امسال رشد نسبی را نشان می‌دهد که البته در دو ماه اخیر بازار با افت مواجه شده است.

وی افزود: با وجود رکود معاملات در بخش خرید و فروش، قراردادهای اجاره در کل کشور در ۱۰ ماهه ابتدای امسال ۹۲ رشد کرده که نشان می‌دهد به دلیل رشد قیمت‌ها تقاضای بالقوه خرید به سمت بازار اجاره رفته است.

قلی خسروی تصریح کرد: از ابتدای امسال تا پایان دی ماه ۵۸۷ هزار و ۱۳۷ قرارداد خرید و فروش ملک در کل کشور به امضا رسیده که رشد ۳۳ درصدی را نسبت به زمان مشابه سال گذشته نشان می‌دهد. البته معاملات مسکن طی دو ماه گذشته کاهش یافته به طوری که در آذرماه و دی ماه به ترتیب ۳۲ و ۳۰ درصد نسبت به ماه‌های مشابه سال قبل افت کرده است.

وی افزود: در بخش اجاره از ابتدای فروردین ۱۳۹۹ تا ۳۰ دی ماه ۹۶۴ هزار و ۵۷ اجاره نامه در کل کشور منعقد شده که رشد ۹۲ درصد را نسبت به همین زمان در سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد. این بدان معناست که تقاضای بالقوه ای در بازار مسکن وجود دارد که از توانایی خرید برخوردار نیست و وارد بازار اجاره شده است.

رئیس اتحادیه مشاوران املاک درباره آخرین آمار معاملات شهر تهران نیز گفت: در ۱۰ ماهه ابتدای سال ۱۳۹۹ تعداد ۹۴ هزار و ۷۸۰ مبایعه نامه (قرارداد خرید و فروش ملک) در تهران به امضا رسیده که از افزایش ۲۰ درصد نسبت به سال گذشته حکایت دارد. در تهران همچنین از یکم فروردین تا ۳۰ دی ماه ۱۶۷ هزار و ۲۴۸ قرارداد اجاره به ثبت رسیده که افزایش ۲۱ درصد را نسبت به همین زمان در سال ۱۳۹۸ نشان می‌دهد.

خسروی با بیان اینکه معاملات در دو ماه اخیر با افت مواجه شده است گفت: دی ماه ۱۳۹۸ تعداد ۴۴۲۷ قرارداد خرید و فروش ملک در شهر تهران به امضا رسید که نسبت به ماه قبل ۴۱ درصد افزایش و نسبت به ماه مشابه سال قبل ۶۸ درصد کاهش نشان می‌دهد. این در حالی است که در ماه مذکور ۱۵ هزار و ۳۹۸ قرارداد اجاره در پایتخت منعقد شده که از افزایش ۳۳ درصد و ۲۲ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل حکایت دارد.

وی اظهار کرد: در کل کشور نیز طی دی ماه ۱۳۹۹ تعداد ۴۱ هزار و ۱۷۱ قرارداد خرید و فروش ملک به امضا رسیده که افزایش ۲۲ درصد نسبت به آذرماه امسال و کاهش ۳۰ درصد در مقایسه با دی ماه پارسال را نشان می‌دهد.

قلی خسروی افزود: همچنین دی ماه امسال ۸۸ هزار و ۴۶۲ قرارداد اجاره در کل کشور منعقد شده که از رشد ۴۸ درصد و ۸۸ درصد به ترتیب نسبت به ماه قبل و ماه مشابه سال قبل حکایت دارد.

منبع خبری : اخبار ساختمان

نمای بایرامیکس چیست؟

نمای بایرامیکس چیست؟

نمای بایرامیکس چیست؟ | مهندسین مشاور خشت طلایی

نمای بایرامیکس از جمله نماهای دکوراتیو است که به صورت ملات و متشکل از سنگدانه ها، رنگ، رزین های طبیعی و مصنوعی و افزودنی های دیگر است.

به گزارش اخبار ساختمان، نماهای بایرامیکس امروزه به عنوان پوشش برای دیوارها و نماهای داخلی و خارجی در دنیای معماری استفاده می شوند. این محصول برای اولین بار در سال 1993 ساخته و مورد استفاده قرار گرفت.

بایرامیکس متریالی است که به صورت ملات بوده که از ترکیب دانه های گرانیتی و مرمری در رنگ ها و دانه بندی های متفاوت و متنوعی وجود دارد و رزین های طبیعی و مصنوعی فراوانی برای نمای بایرامیکس استفاده می شود. نمای بایرامیکس بعد از اجرا به شکل سنگ های تزیینی در می آید. البته باید توجه داشت که این نمای ساختمانی را بر روی پوشش هایی مانند چوب و سطوحی که دارای رطوبت بالا و گرد و غبار هستند نمی توان اجرا کرد و در صورت طراحی و اجرای نمای بایرامیکس بر روی این سطوح به کیفیت مناسب و قابل قبولی نخواهید رسید.

نماهای بایرامیکس که از اختراعات کشور ترکیه محسوب می شود به شکلی کاملا طبیعی و موافق با محیط زیست تولید می شوند و ماهیت این گونه از نماها به شکلی است که دارای محفظه ها و منافذی هستند که باعث تنفس ساختمان می شوند که خود نکته و مسئله بسیار حائذ اهمیت است.

نماهای بایرامیکس از ترکیب سنگدانه های مرمری و گرانیتی به همراه افزودنی ها و رزین های طبیعی و یا مصنوعی ساخته می شوند و به شکل ملات در می آیند که در زمان اجرا می توان این ملات را به شکل پاششی و شات و یا ماله ای به نمای ساختمان الحاق کرد و بعد از 12 تا 24 ساعت نمای بایرامیکس کاملا خشک می شود و مقاومت اصلی و نهایی خود را بدست می آورد و از لحاظ بصری و زیبایی با تنوع رنگی بالا مانند سنگ های تزیینی نمایان می شود.

ویژگی اصلی نماهای مدرن بایرامیکس تنوع و گستره بالای محصولات و کیفیت های گوناگون این متریال است که از مرغوب ترین آنها می توان به بایرامیکس نوع مینرال میکرو اشاره کرد که دارای سطحی کاملا همگون و یکدست است. انوع جدید بایرامیکس ها مانند میرال گلد که به دلیل سطح براق خود در دکوراسیون داخلی منزل، طراحی داخلی اداری و به طور کلی بازسازی های داخلی استفاده می شوند.

محصولات بایرامیکس در چهار نوع دانه بندی تولید می شوند از دانه های درشت تا دانه بندی میکرو و بیش از 200 نوع رنگ و برای این محصولات وجود دارد.

با توجه به اینکه نمای بایرامیکس و محصولات بایرامیکس از رزین های پایه آب تولید می شوند می توان آنها را با یک لایه بسیار نازک اجرا کرد. که علاوه بر پایین آوردن هزینه ها و صرفه اقتصادی بالا وزن کمتری را به سازه ساختمان اعمال می کنند.

با توجه به ویژگی های منحصر به فرد نماهای بایرامیکس این نوع از نماسازی در بسیاری از کشورهای خاورمیانه، بخش اعظم کشور های اروپایی، آمریکای شمالی و روسیه استفاده می شود. که همین مسئله باعث شده است که شرکت ها وکارخانه های متعددی به تولید محصولات بایرامیکس در ایران و دیگر نقاط جهان بزنند.

از ویژگی ها و مزایای طراحی و اجرای نمای ساختمان بایرامیکس می توان به این موارد اشاره کرد:

* انعطاف و فرم پذیری بالا
* اجرای آسان
* دوام و مقاومت بالا در مقابل رطوبت
* عدم یخ زدگی در فصول سرد
* تعمیرات و نگهداری بسیار راحت
* شست و شوی اسان
* دوام و طول عمر بالا
* تنوع بسیار بالای رنگی و بصری
* بسیار سبک
* قیمت مقرون بصرفه

در کنار مزیت های نماهای بایرامیکس معایبی هم به این نوع از نماها اطلاق می شود به مانند اینکه اگر جزییات و گچ کاری بر روی نما وحود داشته باشد بایرامیکس این جزییات و گچ بری ها را کاملا پوشش میدهد و محو می کند.

منبع خبری : اخبار ساختمان

کلیات طرح بازنگری در قانون نظام مهندسی تصویب شد

کلیات طرح بازنگری در قانون نظام مهندسی تصویب شد

کلیات طرح بازنگری در قانون نظام مهندسی تصویب شد | مهندسین مشاور خشت طلایی

سخنگوی کمیسیون عمران مجلس از تصویب کلیات طرح بازنگری در قانون نظام مهندسی خبر داد و گفت:مقرر شد جزییات این طرح در کمیته‌های مربوطه مورد بررسی قرار بگیرد.

سیدالبرز حسینی با اشاره به نشست دیروز کمیسیون عمران مجلس اظهار کرد: دستور کار اول کمیسیون عمران ادامه بررسی لایحه مشارکت عمومی و خصوصی بود و بر اساس آن مواد 6،5 و 7 این لایحه تصویب شد.  این مواد در خصوص نحوه ارائه کار به بخش خصوصی، نحوه کنترل قرار دادها و نحوه انتشار بحث مشارکت در قراردادها و چگونگی انتشار اطلاعات آن، اعلام منابع مالی قراردادها و همچنین چگونگی پیمان‌سپاری و مشارکت بخش خصوصی پروژهها مورد بررسی و ارزیابی قرار گرفت.

وی تصریح کرد: دستور کار دوم کمیسیون بررسی کلیات طرح بازنگری در قانون نظام مهندسی بود، این قانون یکی از مباحث بسیار مهم در سازمان نظام مهندسی و وزارت راه و شهرسازی به عنوان متولی اصلی حوزه ساختمان است؛ قانون مذکور سال‌ها مورد بازنگری قرار نگرفته و مشکلات معتددی ایجاد کرده است.

به گفته وی، کلیات طرح بازنگردی در قانون نظام مهندسی پس از بررسی به تصویب رسید و مقرر شد جزییات آن در کمیته‌های مربوطه مطرح و مورد بررسی قرار بگیرد.

نماینده مردم خدابنده در مجلس شورای اسلامی، اضافه کرد: همچنین بررسی کلیات طرح اصلاح کمیسیون ماده 101 شهرداری در خصوص احراز مالکیت مورد بررسی قرار گرفت، بر اساس این ماده مالکین اراضی بالای 500 متری که قصد ساخت و ساز دارند باید قدرالسهم شهرداری را بپردازند. روح این طرح بر این مبنی است که قدرالسهم شهرداری‌ها باید در مسائل خدماتی صرف شود. اما متاسفانه شهرداری‌ها در این خصوص به خوبی عمل نمی‌کنند و مبالغ مذکور را به سمت مسکونی سازی سوق می‌دهند و خارج از خدمات عمومی هزینه می‌کنند.

حسینی افزود: مخالفان و موافقان در خصوص اصلاح طرح ماده 101 شهرداری‌ها صحبت کردند و بر اساس بررسی‌های صورت گرفته کلیات طرح مذکور رای نیاورد و مقرر شد اصلاح طرح ماده 101 شهرداری‌ها مراعی بماند و در کمیته‌های مربوطه با حضور مرکز پژهش‌ها و صاحب نظران مورد بررسی قرار بگیرد. قدمت قانون ماده 101 ، حدود 6 سال است اما مباحث زیادی در رابطه با آن وجود دارد. برخی معتقدند این قانون علی رغم نواقصی که دارد بسیار خوب عمل کرده است. بر همین اساس مقرر شد در کمیته‌های مربوطه در خصوص محتوای آن کار کارشناسی بیشتری صورت بگیرد.

منبع خبری : ساختمان آنلاین

نرخ های عجیب در بازار اجاره ملک در تهران

نرخ های عجیب در بازار اجاره ملک در تهران

نرخ های عجیب در بازار اجاره ملک در تهران | مهندسین مشاور خشت طلایی

بازگشت قیمت‌ها به درگاه‌های آنلاین خرید و فروش، فرصتی را فراهم کرده که بتوان نگاه مشخصی به روند رهن و اجاره املاک در بازار پایتخت ایران داشت. بررسی‌ها نشان می‌دهد اجاره خانه در تهران با وجود آغاز روند ثبات در قیمت‌ها از آبان، نسبت به حداقل دستمزد کارگران بسیار بالاست.

بازار مسکن در دو سال اخیر، نوسانات قیمتی زیادی را تجربه کرده است. هر چند از آبان ماه قدری از التهاب قیمتی در این بازار کاسته شده اما همچنان فاصله معناداری با نرخ‌های سال ۹۷ دارد که البته بسیار بعید است که حتی به نرخ‌های دو سال گذشته کمی نزدیک شود.

شاید کمتر کسی گمان می‌کرد در سال ۹۹ که حداقل دستمزد دو میلیون و پانصد هزار تومان تعیین شده، برای رهن کامل یک خانه در نیاوران، به دو میلیارد و ۲۰۰ میلیون ودیعه یا برای اجاره یک خانه ۹۵ متری در هفت‌تیر، ماهانه هفت میلیون و ۵۰۰ هزار تومان نیاز باشد.

با استناد به آخرین آمار بانک مرکزی از تحولات مسکن پایتخت در دی ماه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی ۲۷ میلیون و ۳۸۶ هزار تومان بوده که ۹۹۵ درصد بیشتر از حداقل دستمزد کارگر است. بالا بودن نرخ اجاره‌ها در حالی که قدرت خرید افراد هر روز بیشتر تضعیف می‌شود، چالش‌های جدی برای اقشار مزدبگیر به خصوص کارگران ایجاد کرده است.

در این راستا هادی ابوی، دبیرکل کانون عالی انجمن‌های صنفی کارگران با اشاره به فاصله بین حداقل دستمزد و معیشت کارگران گفت: «در حال حاضر کارگران برای اجاره یک باب منزل باید نیمی از حقوق و دریافتی خود را بپردازند. ممکن است ۵۰ درصد کارگران مسکن داشته باشند و مابقی فاقد خانه باشند ولی بخش اعظمی از حقوق کارگران صرف هزینه‌های مسکن و اجاره‌بها می‌شود به نحوی که برای اجاره یک خانه ۱۰۰ متری دست‌کم باید ۲ میلیون تومان پرداخت کنند.»

بازار مسکن در یک سال چگونه گذشت؟

با استناد به گزارش بانک مرکزی از «گزارش تحولات بازار معاملات مسکن شهر تهران» در دی ماه، متوسط قیمت هر مترمربع واحد مسکونی به ۲۷ میلیون و ۳۸۶ هزار تومان رسید که نسبت به دی ماه سال ۹۸ افزایشی ۹۸ درصدی داشته است. در این مدت معاملات مسکن در پایتخت نیز از ده هزار و ۶۸۷ فقره به ۳۵۲۵ عدد رسید.

این عدد منعکس‌کننده دو واقعیت بازار مسکن است؛ اول اینکه خریداران بالقوه به دلیل افزایش شدید قیمت‌ها و عدم جبران تضعیفی که در قدرت خریدشان رخ داده، نتوانستند خود را با شرایط وفق دهند و به همین دلیل از بازار مسکن خارج شدند؛ به حاشیه تهران یا شهرهای دیگر مهاجرت کردند. دوم اینکه خریداران منتظر کاهش بیشتر قیمت‌ها هستند.

هر چند با توجه به روند نسبتا باثبات نرخ ارز در چند هفته اخیر، به نظر می‌رسد مسکن پس از یک دوره طولانی تورم‌های پیش‌بینی نشده و فراتر از انتظار، قیمت‌هایش تا مدتی بتواند روند باثباتی داشته باشد. در دی ماه گران‌ترین مناطق تهران به ترتیب یک و سه با میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی حدود ۶۰ میلیون و ۵۲ میلیون تومان گزارش شده بود. در سوی دیگر، ارزان‌ترین مناطق نیز ۱۸ و ۲۰ با میانگین قیمتی ۱۲ میلیون و ۱۵۲ هزار و ۱۲ میلیون و۵۳۶ هزار تومان بوده است.

اجاره‌ها در منطقه یک، فضایی!

بازار اجاره‌بها در تهران، به چند بخش تقسیم می‌شود؛ بخش لاکچری‌نشین که شامل منطقه یک است. میانگین اجاره‌بها این منطقه در دی ماه حدود بین ۱۰ تا ۱۱ میلیون تومان بوده درحالی که در آبان ۱۳ میلیون گزارش شده بود. هر چند نرخ اجاره ارتباط مستقیمی به ودیعه دارد و اگر ودیعه بیشتر باشد، از اجاره نیز کم می‌شود. اما میزان ودیعه‌ها نیز بسیار بالاتر از توان حداقلی است. به عنوان مثال برای رهن کامل خانه‌ای ۹۰ متری در طبقه چهارم و بدون آسانسور در محله مینی‌سیتی حدود ۳۵۰ میلیون ودیعه لازم است. هر چند نرخ‌ها چه ودیعه و چه اجاره در محله‌های گران‌تر بالاتر بوده به گونه‌ای که رهن کامل برخی خانه‌ها در محله‌های الهیه یا فرشته به اندازه پول خرید خانه‌ای در محله پیروزی است؛ اجاره ماهانه واحدی ۲۰۰ متری در فرشته ۵۰ میلیون است.

هر چند امکاناتی مانند استخر و جکوزی تاثیر بسزایی در افزایش نرخ اجاره دارد. نرخ اجاره خانه‌ای ۱۶۰ متری در الهیه، ۱۵ سال ساخت و فاقد امکانات رفاهی مانند استخر و سونا در آگهی ۳۰ میلیون تومان اعلام شده است. ۳۸ میلیارد تومان ودیعه و ۱۰۰ میلیون تومان اجاره ماهانه خانه‌ای ۳۸۰ متری در کاشانک، گران‌ترین آگهی ثبت شده در سایت‌های مسکن تا ۱۲ بهمن سال جاری بود. خانه‌ای در محله دربند با متراژ ۳۵ متر کمترین ودیعه و اجاره را دارد؛ ۵۰ میلیون ماهی دو میلیون تومان.

با وجود اینکه میانگین نرخ اجاره خانه‌های با متراژ کمتر از صد متر در این منطقه با کاهشی ۳ میلیون تومانی در آذر نسبت به آبان، ۱۳ میلیون تومان گزارش شده است. مقایسه نرخ اجاره در فروردین و آذر سال جاری در متراژهای بالای ۱۰۰ متر در این منطقه نیز نشان می‌دهد که نرخ اجاره‌ها به فروردین سال جاری رسیده که این امر گویای کاهش التهاب قیمت‌هاست.

این رویه برای منطقه سه که دومین منطقه گران پایتخت در دی ماه بود، رخ نداده و میانگین نرخ اجاره برای متراژهای بالای ۱۰۰ متر در آذرماه ۵۰ درصد بیشتر از فروردین و ۱۲ میلیون تومان اعلام شده است. میانگین اجاره در مناطق ۱۸ و ۲۰ که ارزان‌ترین مناطق تهران در دی ماه بودند، نیز بیشتر از حداقل حقوق یک کارگر برآورد شده است.

هر چند نرخ اجاره و ودیعه مسکن با توجه به توافق مالک و مستاجر ممکن است تغییراتی داشته باشد، با این حال کمترین ودیعه برای آپارتمانی ۹۵ متری در دولت‌آباد است که ۲۵ میلیون تومان در نظر گرفته شده البته اجاره ماهانه آن ۲.۵ میلیون تومان است. برای پرداخت اجاره کمتر، ودیعه باید بیشتر باشد. به عنوان مثال مالک آپارتمانی در همین منطقه و در شهرری، با ۵۰ میلیون تومان ودیعه، ماهانه یک میلیون تومان از مستاجر خود دریافت می‌کند.

دو سال تغییرات غیر قابل باور

بر اساس آنچه بنگاه‌های معاملات املاک از اجاره‌نامه‌ها در سال ۹۷ منتشر کرده‌اند، میانگین نرخ اجاره برای خانه‌ای صد متری در منطقه یک بین ۶ تا ۷ میلیون تومان گزارش شده بود. این در حالی است که در سال جاری نرخ‌های اجاره ۳۰ و ۵۰ میلیون تومانی نیز در بین آگهی‌های اجاره‌خانه در این منطقه دیده می‌شود.

منطقه سه؛ دومین منطقه گران پایتخت نیز تفاوت قیمتی چندانی با منطقه یک در آن سال نداشت و میانگین نرخ اجاره نیز بین پنج میلیون و ۵۰۰ هزار تا ۶ میلیون تومان تعیین شده بود. این در حالی است که میانگین نرخ اجاره برای این منطقه در آذر به حدود ده میلیون تومان رسیده بود.

در سال ۹۷ مناطق ۱۸، ۱۹ و ۲۰ کمترین میانگین نرخ اجاره‌بها را در بازه قیمتی یک میلیون و ۶۰۰ تا یک میلیون و ۷۰۰ هزار تومان در اختیار داشتند. این در حالی است که نرخ اجاره‌بها برای این سه منطقه در سال جاری در بازه سه تا چهار میلیون تومان قرار دارد.

هر چند در سال ۹۷ میانگین حقوق یک کارگر یک میلیون و ۵۰۰ هزار تومان بود. اما روند قیمتی مسکن از سال ۹۷ تاکنون و اختلاف حدودا ۲۵ میلیون تومانی میان حداقل حقوق و میانگین قیمت هر مترمربع واحد مسکونی در دی ماه، تقریبا هر افزایشی در حقوق و دستمزد را بی‌اثر می‌کند.

منبع خبر : ساختمان آنلاین

افزایش سن واحدهای مشمول تسهیلات یکم

افزایش سن واحدهای مشمول تسهیلات یکم

افزایش سن واحدهای مشمول تسهیلات یکم | مهندسین مشاور خشت طلایی

مدیر عامل بانک مسکن از مصوبه جدید بانک مسکن همزمان با فرا رسیدن دهه فجر و سالروز پیروزی انقلاب اسلامی خبر داد.

محمود شایان مدیرعامل بانک مسکن، اعلام کرد: به تازگی و به دنبال یک مصوبه جدید، یک شرط از شروط تعیین شده برای متقاضیان خانه‌اولی به منظور استفاده از تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم تسهیل شده است.

وی افزود: همزمان با فرا رسیدن دهه فجر و سالروز پیروزی انقلاب اسلامی در بانک مسکن مصوب شد، سقف سنی آپارتمان‌های مسکونی مشمول استفاده از تسهیلات مسکن از محل صندوق‌پس‌انداز مسکن یکم افزایش یافته است. این میزان افزایش سقف سنی مربوط به واحدهای مسکونی که خانه‌اولی‌ها قصد دارند تا با استفاده از تسهیلات خرید مسکن از محل صندوق یکم اقدام به خرید آن‌ها کنند، معادل ۵ سال است.

شایان تصریح کرد: به این ترتیب سقف سنی واحدهای مسکونی مشمول استفاده از تسهیلات مسکن از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم از ۲۰ سال به ۲۵ سال افزایش می‌یابد.

مدیرعامل بانک مسکن خاطرنشان کرد: افتتاح صندوق پس انداز مسکن یکم در حال حاضر امکانپذیر نبوده و طرح مذکور صرفا مشمول متقاضیانی است که در گذشته حایز شرایط استفاده از تسهیلات حساب صندوق پس انداز مسکن یکم بوده ولی تاکنون امکان استفاده از این تسهیلات برای آنان فراهم نشده است. همچنین این اقدام مربوط به خرید واحدهای مسکونی در بافت‌های معمولی شهر است و شامل واحدهای مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده نمی‌شود. این در حالی است که متقاضیان خرید واحدهای مسکونی واقع در بافت‌های فرسوده در صورتی که در فرآیند خرید این واحدها از تسهیلات مسکن از جمله تسهیلات یکم استفاده کنند از مشوق‌های دیگری همچنین نرخ سود کمتر در مقایسه با تسهیلات پرداخت شده برای خرید مسکن در بافت‌های فرسوده برخوردار هستند.

به گزارش هیبنا، مصوبه اخیر درباره افزایش سقف سنی آپارتمان‌های مسکونی که متقاضیان خانه‌اولی برای خرید آن‌ها از تسهیلات مسکن از محل صندوق پس انداز مسکن یکم استفاده خواهند کرد برای حمایت از تقاضای مصرفی و خانه‌اولی در بازار معاملات مسکن به تصویب رسیده است.

بانک مسکن در تلاش برای تسهیل شرایط خانه‌دار شدن این گروه از متقاضیان و خانه‌اولی‌هایی که به رغم برخورداری از امتیاز دریافت تسهیلات از محل صندوق پس‌انداز مسکن یکم به دلیل جهش قیمت مسکن موفق به ورود بازار نشدند در اقدام اخیر سقف سنی واحدهای مشمول استفاده از این تسهیلات را از ۲۰ سال به ۲۵ سال افزایش داد.

این اقدام به دلیل قیمت مناسب‌تر واحدهای مسکونی قدیمی‌سازتر در مقایسه با واحدهای مسکونی با عمربنای کمتر صورت گرفته است. از این طریق برخی از خانه‌اولی‌ها می‌توانند نیاز خود به خرید مسکن در بازار را برطرف کنند. طی حداقل یکسال و نیم گذشته، میزان استقبال متقاضیان مصرفی از واحدهای مسکونی با عمربنای بیشتر به دلیل مناسب‌تر بودن قیمت این واحدها در مقایسه با واحدهای نوساز یا کم‌سن و سال افزایش یافته است.

منبع خبری : ساختمان آنلاین

نرخ عوارض ساختمانی تهران افزایش یافت

نرخ عوارض ساختمانی تهران افزایش یافت

نرخ عوارض ساختمانی تهران افزایش یافت | مهندسین مشاور خشت طلایی

رئیس کمیسیون شهرسازی و معماری شورای شهر تهران با بیان اینکه هرچند افزایش قیمت ها در بخش مسکن، شهرداری را ملزم به افزایش ۲۵۵ درصد عوارض می کرد، گفت: اما در مجموع بررسی های انجام شده در جلسات شورای شهر و شهرداری به این نتیجه رسیدیم که افزایش عوارض مطابق میانگین ۵۰ درصد منظور شود.

محمدسالاری در دویست و شصت و هشتمین جلسه شورا در توضیح لایحه نحوه محاسبه و دریافت عوارض ساختمانی مبتنی بر تعیین ارزش املاک در شهر تهران(با تاکید بر موقعیت مکانی) و اصلاح مصوبات «نحوه محاسبه و دریافت عوارض صدور پروانه ساختمانی، نظارت فنی و عوارض استفاده موقت در شهر تهران» گفت: عوارض ساختمانی تعیین شده طی دهه‌های گذشته، به پارسل ها و موقعیت های برتر و ممتازتر رانت داده است و با تصویب لایحه تعیین عوارض ساختمانی مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک تک املاک در شهر تهران، دریافت عوارض ساختمانی، عادلانه می شود.

به گفته سالاری، در فرآیند تصمیم گیری برای تعیین عوارض سال ۱۳۹۹ که در سال ۹۸ مصوب کردیم، ‌ این موضوع مطرح شد که در دوره پنجم مدیریت شهری تهران بتوانیم، ‌ دفترچه ارزش معاملاتی کل ۹۴۰ هزار پارسل شهر تهران را مبتنی بر مرغوبیت مکانی تدوین کنیم تا دیگر مجبور نباشیم از شاخص‌های دفترچه ارزش معاملاتی مصوب کمیسیون ماده ۶۴ تقویم املاک وزارت دارایی استفاده کنیم.

وی تصریح کرد: مبانی تعیین قیمت املاک در دفترچه وزارت دارایی خیلی دقیق نیست، چراکه کل شهر تهران را فقط به ۱۶۴ بلوک تقسیم کرده و بر اساس آن یک ضریب p از آن دفترچه گرفته می شود، لذا بعد از اینکه ما عوارض سال ۹۹ را با ۳۰ درصد افزایش تصویب کردیم، درکمیسیون شهرسازی و معماری شورا بر اساس جلسات مشترکی که با کمیسیون برنامه و بودجه و جلسه هم اندیشی داشتیم ‌ طرحی را تحت عنوان “الزام شهرداری تهران به ایجاد دفترچه ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک‌تک پارسل های شهر تهران” ارائه دادیم.

وی ادامه داد: در دوره گذشته شورا نیز چنین پیشنهادی را در خصوص یکی از تبصره های بودجه مصوب کردیم اما متأسفانه شهرداری تهران آن را اجرا نکرد.

به گفته سالاری، اکنون در این دوره معاونت شهرسازی و معماری شهرداری و اداره کل تدوین ضوابط، مشاوری را از دانشگاه هنر اصفهان گرفتند که در این زمینه کارهای ارزشمندی را در کشور انجام داده و مطالعات بسیار جامعی را برای تهیه مرغوبیت مکانی پارسل های شهر تهران انجام داده است، طی یک سال گذشته ما جلسات متعددی را با ایشان و کمیسیون برنامه و بودجه شورا داشتیم که نتیجه آن لایحه ای است که به همکاران شورا تقدیم شده است.

سالاری در خصوص دفترچه تهیه شده ارزش معاملاتی شهر تهران مبتنی بر مرغوبیت مکانی تک‌تک پارسل های شهر تهران، اظهار داشت: در این دفترچه اصطلاحی به نام location rent به معنای ارزش مکانی تک تک پارسل های شهر تهران آمده است و برای اینکه مشاور بتواند به ارزش مکانی واقعی برسد، مولفه ها و شاخصه های بسیار زیادی را مدنظر قرار داده است که مهمترین آنها تاثیرپذیری از ضوابط طرح تفصیلی شهر تهران است، یعنی ضوابط طرح تفصیلی چه سرنوشتی را برای یک ملک در شهر تهران رقم می زند، هم ضوابط محدود کننده و هم ضوابط تشویق کننده ای که در طرح تفصیلی برای برخی از پهنه ها و زیر پهنه ها وجود دارد.

وی ادامه داد: مولفه هایی مثل میزان عرض معبر، مساحت ملک و اندازه قطعه که در پهنه بندی طرح تفصیلی به شدت تاثیرگذار هستند و از طرفی دسترسی تک‌تک املاک شهر تهران به سرانه های خدماتی از جمله دسترسی به مترو، دسترسی به خیابان و معبر، دسترسی به فضای سبز و پارک، دسترسی به بیمارستان و خدمات آتش نشانی که یک شهروند به آنها احتیاج دارد که البته این دسترسی ها و همجواری نیز در مواردی امتیاز منفی و در جایی امتیاز مثبت می گیرد.

وی افزود: از طرفی شهر تهران دارای چند نوع بافت شهری از جمله بافت مرغوب است که موجب می شود ارزش ملک بالا برود و بافت‌های فرسوده در مناطق مرکزی با مرغوبیت پایین که البته ما بافت مرکزی متعارف هم داریم.

سالاری با اشاره به اینکه مدیریت شهری دوره پنجم وعده داده بود که از مطالعه به تصمیم برسد، ‌گفت: کاری که در این لایحه انجام شده در مقیاس ۹۴۰ هزار پارسل شهر تهران، کار بسیار ارزشمندی است و اکنون همه املاک مبتنی بر شاخص هایی که در این لایحه و مطالعات پیوست آمده است، دارای ارزش هستند.

وی ادامه داد: در مجموعه بررسی‌هایی که مشاور و معاونت شهرسازی و معماری انجام داده اند، مبنای تصمیم گیری مشاور برای دریافت عوارض، سود در انتظار است یعنی مرغوبیت هر ملکی بر اساس موقعیتی که در آن قرار دارد و دسترسی ها به خدمات و بافتی که قرار دارد، احصا شده است.

منبع خبری : ساختمان آنلاین

اشکالات مهم در طرح اقدام ملی مسکن کشور

اشکالات مهم در طرح اقدام ملی مسکن

اشکالات مهم در طرح اقدام ملی مسکن | مهندسین مشاور خشت طلایی

تنظیم قراردادهای یکسویه بدون محاسبه دقیق  نرخ تورم مصالح ساختمانی در طول اجرای پروژه، عدم پیش بینی لازم درخصوص نوسانات اقتصاد کلان، نداشتن برآورد دقیق از عایدی سرمایه بخش خصوصی و ابهامات متعدد در قراردادها که تکالیف دولت و بخش خصوصی را مشخص کند از جمله مهمترین چالشهای این پروژه عنوان می شود و بیم آن می رود که در آینده نزدیک مسکن ملی به سرنوشت مسکن مهر گرفتار شود.

بیش از ۱۶ ماه از آغاز رسمی عملیات اجرایی پروژه ۴۰۰ هزار واحدی اقدام ملی مسکن می گذرد اما تا کنون فقط ۱۱ هزار و ۵۶۰ واحد آن افتتاح شده است. در پروژه اقدام ملی مسکن بنا به ادعای مسئولان قرار بود از اشتباهات مسکن مهر درس گرفته شود تا همانند آن طرح که دولت قبل قرار بود ۱۸ ماهه تحویل دهد گرفتار تورم سیستماتیک اقتصاد ایران نشود.

موضوع مهمی که طراحان پروژه اقدام ملی از آن به عنوان امتیاز طرح یاد می کنند، جانمایی آن در مناطق دارای زیرساختهای شهری است که زمان اجرای پروژه را کوتاه و جذابیت سکونت در آن را افزایش می دهد اما به نظر می رسد در سایه دیگر مشکلات همچون تورم تدریجی مصالح ساختمانی و نبود قالب شفاف در قراردادها با بخش خصوصی، امتیاز وجود زیرساختها در حال رنگ باختن است.

پس از اعلام جزئیات طرح اقدام ملی مسکن، شهریورماه سال گذشته سازندگان ۴۲ ایراد اساسی به قراردادهای مشارکتی وارد کردند و بنا به گفته دبیر کانون انبوه سازان، هنوز این اشکالات برطرف نشده است. با وجود آنکه پروژه لنگ لنگان جلو می رود، سنگینی طرح بر دوش شرکتهای دولتی قرار گرفته است. بجز بنیاد مسکن، ستاد اجرایی فرمان امام (ره)، شرکتهای زیرمجموعه بانک مسکن و معدودی سازنده، بخش خصوصی هنوز به شکل واقعی برای ورود به این پروژه آستین بالا نزده است.

از جمله مصائبی که بعضا پیمانکاران با آن مواجه می شوند طولانی شدن روند صدور پروانه های ساختمانی است. پروژه ۲۰۰۰ واحدی تهرانسر با این مشکل مواجه بود. بیش از ۱۶ ماه از زمان کلنگ زنی پروژه تهرانسر می گذرد اما هنوز ۱۱۰۰ واحد آن در مرحله فراخوان قرار دارد و تحقق وعده اتمام این طرح تا شهریور ۱۴۰۱ بعید به نظر می رسد. بررسی ها نشان می دهد پروژه هایی در دیگر مناطق کشور نیز با این معضلات مواجهند.

انتظار بخش خصوصی از دولت در پروژه مسکن ملی استفاده ازمعافیتهای ذیل قانون ساماندهی است. ماده یک قانون ساماندهی، معافیتهای مالیاتی برای سازندگان در نظر گرفته که توجه چندانی به این بند مهم از قانون نمی شود.

تامین مالی از طرف متقاضیان هم چندان طبق روال پیش نرفته است. از ۴۰۰ هزار واحد تا کنون فقط ۱۳۳ هزار نفر وجوه اولیه را واریز کرده اند. هرچند مبلغ این پرداختی ها اعلام نشده اما حتی اگر متقاضیان سقف ۴۰ میلیون تومان را نیز واریز کرده باشند هنوز ۲۶۷ هزار نفر موجودی خود را تکمیل نکرده اند. عدم توانایی متقاضیان از یک سو و بی اعتمادی به پروژه های دولتی با توجه به سابقه دو دولت در طرح مسکن مهر، دلایل اصلی معطل ماندن ۲۶۷ هزار واحد است.

یکی دیگر از چالشها تامین اراضی مناسب برای اجرای طرح است. حتی در شهرهای کوچک مشکل زمین وجود دارد. با وجود آنکه ۴۰۰ هزار واحد تعریف شده که اگر تفاهم نامه دستگاههای دولتی را به آن اضافه کنیم به حدود یک میلیون واحد می رسد، تا کنون فقط برای ۱۵۰ هزار واحد زمین تامین شده است.

بنیاد مسکن که مسئولیت اجرای پروژه در شهرهای کمتر از ۱۰۰ هزار نفر را بر عهده دارد با مشکل کمبود زمین برای ۱۲ هزار متقاضی مواجه شده است. البته جهاد کشاورزی و منابع طبیعی قرار است ۲۵۰ هزار هکتار از اراضی موات را به پروژه اقدام ملی اختصاص دهند که اگر محقق شود کمک بزرگی به تامین زمین خواهد بود.

تورم مصالح ساختمانی هم برای خود حکایتی شده است. از حدود یک سال و نیم گذشته که تقریبا طرح اقدام ملی آغاز شده فولاد حدود ۲۵۰ درصد و سیمان حدود ۲۰۰ درصد رشد قیمت را تجربه کرده اند. زمانی که پروژه اقدام ملی آغاز شد میلگرد تقریبا کیلویی ۴۲۰۰ تومان بود که هم اکنون حدود ۱۵ هزار تومان به دست مصرف کننده می رسد.

هر پاکت سیمان نیز حدود ۱۰ هزار تومان بود که هم اکنون به حدود ۳۰ هزار تومان رسیده است. بعضی سازندگان می گویند سیمان در روزهای اخیر کمیاب شده و پاکتی ۳۷ هزار تومان به پای پروژه می رسد.

بر اساس برآوردها هم اکنون ساخت واحدهای اقدام ملی حدود چهار میلیون تومان در هر متر مربع هزینه در بر دارد؛ در حالی که سازمان برنامه و بودجه بر اساس پروژه های دولتی، قیمت پایه مسکن ملی را در سه ماهه دوم سال جاری برای سازندگان ۲.۷ میلیون تومان تعیین کرده و کمتر پیمانکاری حاضر است با چنین قیمتی ریسک ورود به این پروژه را بپذیرد. حتی شنیده می شود بعضی پیمانکاران در مناطقی از کشور پس از انعقاد قرارداد با محاسبه سود و زیان این طرح از آن عقب نشینی کرده اند.

وزارت راه و شهرسازی از حدود یک سال قبل ایده کارت اعتباری مصالح ساختمانی را مطرح کرد تا مصالح با قیمت مناسب و اقساطی به دست پیمانکاران طرح اقدام ملی مسکن برسد اما شواهد و قرائن نشان می دهد این ایده شکل اجرایی به خود نگرفته است.

یکی دیگر از ایرادات طرح به تعیین دستگاه بالادستی مربوط می شود. در طرح مسکن مهر که البته به اهداف مدنظر نرسید دولت راسا بر اجرای پروژه ها نظارت داشت که می توانست به بسیج دستگاههای مرتبط بینجامد. اما در مسکن ملی، عمده کارها به عهده وزارت راه و شهرسازی گذاشته شده که طبیعتا از قدرت کافی برای مکلف کردن دستگاهها به انجام تعهدات مرتبط با پروژه برخوردار نیست.

با همه این ابهامات، طرح اقدام ملی مسکن، برنامه ای است که اگر درست اجرا شود می تواند نهضت خانه سازی را در کشور ایجاد کند و بخش ساختمان را به عنوان موتور محرک اقتصاد کشور راه بیندازد؛ به شرطی که دولت ایرادات آن را بپذیرد و در رفع آن بکوشد.

منبع خبری : اخبار ساختمان

انواع مصالح ساختمانی

انواع مصالح ساختمانی

خشت طلایی ارائه دهنده انواع مصالح ساختمانی با بهترین کیفیت|انواع مصالح ساختمانی

درباره مصالح ساختمانی بیشتر بدانید

خانه‌ها، آپارتمان‌ها و ویلاهای زیبا همگی از متریالی ساخته شده‌اند که به ظاهر آن‌ها شکل داده‌اند. این متریال که در صنعت ساختمان به آن مصالح ساختمانی می‌گویند نقشی تعیین‌کننده در فرایند ساخت ساختمان بازی می‌کنند.

مصالح ساختمانی از یک سو به ظاهر ساختمان شکل می‌دهند، به این معنی که هر چه در انتخاب و طراحی این مصالح دقت و تخصص بیشتری به کار رود، در نهایت با ساختمان خاص‌تر و زیباتری روبه‌رو هستیم و از سوی دیگر، قیمت مجموع این مصالح روی قیمت تمام‌شده ساخت ساختمان اثر می‌گذارند و طبیعی است که هر چه در انتخاب و خرید آن‌ها دقت بیشتری شود و با افراد متخصص این حوزه مشورت شود، قیمت نهایی ساخت ساختمان کمتر می‌شود.

در نهایت، این مصالح روی دوام و عمر ساختمان نیز تاثیر می‌گذارند. بر این اساس، یکی از مهم‌ترین قسمت‌های طراحی و ساخت یک ساختمان، از هر نوع آن، انتخاب و خرید مصالح ساختمانی است. در این مطلب در این زمینه صحبت می‌کنیم.

انواع مصالح ساختمانی
انواع مصالح ساختمانی

مصالح ساختمانی در یک نگاه

مصالح ساختمانی که در ساخت ساختمان به‌کار می‌روند به‌صورت طبیعی، مصنوعی، خام و ترکیبی بوده اند. هر کدام بنا به ملاحظات مختلف مورد استفاده قرار می‌گیرند. چوب، سیمان، آجر، بتن و فلز جزو رایج ‌ترین مصالح ساختمانی هستند که از گذشته تا امروز در صنعت ساختمان به کار گرفته شده‌اند .

این مصالح به دلیل مقاومت و ویژگی‌های فیزیکی و همچنین قیمت‌های مناسب همچنان جزو پرطرفدارترین مصالح ساختمانی به‌شمار می‌روند. علاوه بر این‌ها، در دوران معاصر، مصالح ساختمانی نوین نیز به صنعت ساختمان معرفی شدند که هر کدام دارای مزایا و ویژگی‌های منحصربه‌فردی‌ اند و با توجه به مقاومت و کارایی‌شان در فرایند ساخت مورد استفاده قرار می‌گیرند.

انواع مصالح ساختمانی بر اساس جنس

در مورد مصالح ساختمانی دسته‌بندی‌های مختلفی وجود دارد که یکی از رایج‌ ترین آن‌ها دسته ‌بندی براساس جنس است. مصالح ساختمانی براساس جنس به دو دسته مصالح ساده و مصالح مرکب تقسیم‌بندی می‌شوند.

مصالح ساده

مصالح ساده از یک ماده تشکیل شده‌اند. این مصالح ممکن است طبیعی یا مصنوعی باشند. شن، آجر، سیمان، بلوک و … که در ساخت آن‌ها یک ماده طبیعی یا مصنوعی به کار رفته، از مهم‌ترین مصالح ساده هستند.

مصالح مرکب

برعکس مصالح ساده، در تولید مصالح مرکب از چند ماده استفاده می‌شود. این مصالح نیز ممکن است طبیعی یا مصنوعی باشند. انواع ملات، بتن، ایزوگام و … جزو مصالح مرکب به‌ شمار می‌روند.

انواع مصالح ساختمانی براساس نحوه تولید

یکی دیگر از تقسیم‌بندی‌های رایج در صنعت ساختمان، تقسیم‌بندی مصالح ساختمانی براساس شیوه تولید آن‌هاست، چراکه در صنعت ساختمان، هر کدام از مصالح به‌ شیوه و روشی متفاوت تولید می‌شوند. با این حال، برای آشنایی بیشتر با این مصالح، آن‌ها را به دو گروه مصالح پیش‌ساخته و مصالح درجا تقسیم‌بندی می‌کنند.

مصالح ساختمانی پیش‌ساخته

مصالح ساختمانی پیش‌ساخته مصالحی‌اند که در کارخانه یا کارگاه‌های مختلف تولید شده و سپس به محل ساخت پروژه منتقل می‌شوند. پیچیدگی تولید، کاهش هزینه‌های کلی پروژه و کاهش زمان اجرای پروژه از مواردی است که باعث می‌شود این مصالح در فضایی غیر از فضای ساخت پروژه تولید شوند. علاوه بر این، با تولید این مصالح در کارگاه‌ها و کارخانه‌ها و در پی آن کم شدن ضایعات ساخت‌وساز، کمک فراوانی به حفظ طبیعت و محیط زیست می‌شود.

دال بتنی پیش‌ساخته، دیوارهای بتنی پیش‌ساخته، پانل‌های گچی پیش‌ساخته، کاشی و سرامیک، انواع بلوک، آجر و … از جمله مصالحی هستند که در کارخانه تولید و سپس در اختیار سازندگان قرار می‌گیرند.

مصالح ساختمانی درجا

مصالح درجا همان‌طور که از نام‌شان برمی‌آید، به مصالحی گفته می‌شود که در محل اجرای پروژه‌های ساخت‌و‌ساز تولید و مورد استفاده قرار می گیرند. انواع ملات، قیرگونی درجا، اسکلت ساختمان، چهارچوب درجا، بتن درجا و … از جمله مصالح ساختمانی درجا هستند.

مصالح ساختمانی پیش ساخته
چگونگی خرید مصالح ساختمانی

چگونه مصالح ساختمانی بخریم؟

خریدن مصالح ساختمانی کاری تخصصی است و نیاز به تجربه دارد. بسیاری از مردم تصور می‌کنند با مراجعه به مصالح‌فروشی می‌توانند به‌تنهایی مصالح مورد نیاز خود را خریداری کنند. اینکه از کجا بخریم، چه زمانی بخریم، به چه میزان بخریم، چه چیزی بخریم و با چه قیمتی بخریم، از عمده مسائلی‌اند که هنگام خرید مصالح ساختمانی باید به آن‌ها توجه کرد.

عدم دقت در این موضوعات هزینه‌های جبران‌ناپذیری روش دوش افراد می‌گذارد. بر این اساس، برای این کار نیاز به کمک گرفتن از متخصصان این حوزه است. در این زمینه، شما می‌توانید از مشاوران شرکت خشت طلایی کمک بگیرید.

همه چیز درباره نحوه مشارکت در ساخت ساختمان

نحوه مشارکت در ساخت ساختمان

نحوه مشارکت در ساخت ساختمان

با مشارکت در ساخت ساختمان خانه خود را نوساز کنید. گرچه این روزها بسیاری از املاک قدیمی تبدیل به ساختمان‌های بلندمرتبه شده‌اند اما هنوز هم هستند ملک‌های قدیمی‌ای که مالکان آن‌ها دوست دارند آن‌ها را بسازند و تبدیل به آپارتمان‌های تازه‌ساز و مدرن کنند. بسیاری از مالکان خانه‌های قدیمی، صرفا ملک خود را فروخته و آپارتمان می‌خرند. اما راه بهتر و اصولی‌تری نیز وجود دارد که در شهرهای بزرگ ایران به‌ویژه تهران تا به حال امتحان شده است. راهی به نام مشارکت در ساخت.

مشارکت در ساخت مناسب مالکانی است که خودشان سرمایه‌ و توان اجرایی لازم برای ساخت آپارتمان را ندارند. در این‌جاست که شرکتی مانند شرکت مهندسی خشت طلایی وارد کار شده و با ارائه مشاوره در پروژه ساخت ملک قدیمی مشارکت می‌کند. اما چگونه باید مشارکت کرد و اصولا مشارکت در ساخت ساختمان چه نکاتی در دل خود نهفته دارد؟ در این مطلب تلاش می‌کنیم به این پرسش‌ها پاسخ دهیم.

مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟

مشارکت یعنی پای دو طرف در میان است. در اینجا صاحب ملک با شرکت سازنده و سرمایه‌گذار بر سر موضوع ساخت یک بنای جدید به جای ملک قدیمی توافق می‌کند. آورده مالک، زمین یا ملک اوست و آورده شرکت سازنده سرمایه و اجرای پروژه. با این حال، بسیاری از مالکان فکر می‌کنند خودشان به‌تنهایی می‌توانند از پس ساخت بربیایند اما در عمل این فرایند پیچیدگی‌های حقوقی، مهندسی و اجرایی بسیار زیادی دارد.

ساخت آپارتمان در یک ملک قدیمی نیاز به سرمایه‌ زیاد به‌ویژه‌ در کلان‌شهرها، تخصص مهندسی، آشنایی با فرایندهای دریافت مجوزها، آشنایی با بازار ساخت‌وساز و توان اجرایی دارد؛ کاری که در توان شرکت‌های مهندسی مانند شرکت مهندسی خشت طلایی است.

همه چیز درباره نحوه مشارکت در ساخت ساختمان

مشارکت در ساخت چه مزایایی برای مالکان دارد؟

مشارکت در ساخت ملک‌های قدیمی، مزایای زیادی برای دو طرف دارد. اما در اینجا می‌خواهیم مزایای این کار را برای مالکان خانه‌های قدیمی بیان کنیم:

  • تبدیل ملکی سست به ملکی مستحکم

کشور ما زلزله‌خیز است و بدیهی است که برای امنیت بیشتر باید خانه‌های مقاوم داشته باشیم. اکثر خانه‌های قدیمی استحکام کافی در برابر زلزله ندارند و از این جهت مالکان با مشارکت در ساخت می‌توانند آپارتمان‌هایی مستحکم و مدرن داشته باشند.

  • افزایش سرمایه

مشارکت در ساخت و ساختن آپارتمان‌های جدید سرمایه مالکان را افزایش داده و همچنین می‌توانند از فروش یا اجاره واحدها درآمد داشته باشند.

  • فروش راحت‌تر و تبدیل سریع نقدینگی

ملک‌های قدیمی در بازار ایران به‌سادگی به فروش نمی‌روند در حالی که آپارتمان‌های نوساز مشتریان زیادی دارند.

  • دسترسی به امکانات مدرن

خانه‌های قدیمی با تکنولوژی قدیمی ساخته شده‌اند و بسیاری از آن‌ها پس از چندین سال استفاده، دچار مشکلات زیرساختی فراوانی می‌شوند در صورتی که آپارتمان‌های نوساز و مدرن چنین مشکلاتی ندارند.

چگونه قرارداد مشارکت ببندیم؟

پس از اینکه مالک زمین یا ملک قدیمی شرکت یا فرد مورد نظر برای مشارکت را انتخاب کرد، باید قرارداد مشارکت بین آن‌ها منعقد شود. این قرارداد باید به‌گونه‌ای شفاف و دقیق تنظیم شود تا طرفین در طول فرایند ساخت و پس از اخذ پایان کار دچار مشکل نشوند. در این قرارداد یا توافق‌نامه دو طرف تعهدات مشخصی دارند:

  • تعهدات مالک در ساخت ساختمان

تعهدات مالک معمولا در قرارداد مشخص است. او زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. البته نباید فراموش کرد که سازنده با همکاری مجری و استفاده از کارشناسان این حوزه باید روی ملک خود ارزش‌گذاری کند تا میزان ریالی مشارکت او در پروژه به‌طور دقیق مشخص شود.

  • تعهدات سازنده یا مجری در ساخت ساختمان

تعهدات سازنده معمولا با توجه به ویژگی‌های پروژه متفاوت است اما به‌طور کلی تعهدات سازنده را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:

  • پرداخت هزینه‌های ساخت
  • پرداخت هزینه‌های اداری
  • پرداخت هزینه‌های سکونت مالک: معمولا مالکان در ملک قدیمی خود ساکن‌اند. سازنده موظف است در طول ساخت، هزینه‌های اجاره و سکونت مالک را بپردازد.
مراحل صدور پروانه ساختمان

نکته: علاوه بر موارد بالا، در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده می‌‌شود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.

میزان مشارکت هر طرف قرارداد چگونه تعیین می‌شود؟

به درصد مشارکت هر طرف قرارداد، سهم‌الشرکه گفته می‌شود که حتما باید در قرارداد ذکر شود. برای تعیین سهم‌الشرکه ابتدا باید آورده‌های هر طرف قرارداد به‌طور دقیق مشخص شده و سپس عدد به‌دست‌آمده بر ارزش کل پروژه (ارزش کل سرمایه‌گذاری) تقسیم شود. در مورد مالک، باید ارزش هر متر مربع از ملک او در منطقه قرارگیری بنا یا زمین تعیین شود. این عدد معادل سهم‌الشرکه مالک است. در مورد سازنده، باید تمامی هزینه‌هایی که او در فرایند ساخت انجام خواهد داد شامل هزینه‌های ساخت، هزینه‌های اداری، هزینه سکونت مالک و … محاسبه شده و به‌عنوان سهم‌الشرکه سازنده یا مجری تعیین شود.

جمع این مبالغ (آورده مالک و سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایه‌گذاری را مشخص می‌کند. با تقسیم آورده هر کدام از طرفین بر ارزش کل پروژه درصد سهم‌الشرکه طرفین قرارداد مشخص می‌شود. در نتیجه، پس از پایان ساخت، هر کدام از طرفین به ‌اندازه سهم‌الشرکه صاحب آپارتمان می‌شوند. برای مثال اگر مالک 60 درصد و سازنده 40 سهم الشرکه داشته باشد و نتیجه نهایی یک آپارتمان 20 واحدی باشد، 12 واحد سهم مالک و 8 واحد سهم سازنده خواهد شد.

نکته: اصطلاح دیگری که در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان مطرح می‌شود قدرالسهم است. این اصطلاح زمانی مطرح می‌شود که مالک زمین یا ملک قدیمی بیش از یک نفر باشد. در این حالت، سهم‌الشرکه هر کدام از مالکان و سازنده تعیین شده و مانند فرمول بالا سهم هر کدام تعیین می‌شود. قدرالسهم مشارکت در ساخت مبلغی از‌پیش‌تعیین‌شده است که با توجه به میزان سهم از متراژ زمین مشخص می‌شود و نیازی به نوشتن و قید کردن در قرارداد ندارد.

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان چگونه تعیین می‌شود؟

فرمول ثابتی برای تعیین مدت زمان قرارداد وجود ندارد. این زمان معمولا با گفت‌وگوی طرفین و عرف بازار تعیین می‌شود. طبیعی است که در قرارداد بندی به‌عنوان جریمه دیرکرد سازنده تعیین می‌شود.

برسی صلاحیت سازنده دراجرای پروژه

یکی از مهم‌ترین موضوعات برای مالکان، اطمینان از صلاحیت فنی، مهندسی، مالی و اجرایی سازنده است. این کار از دو روش زیر قابل انجام است:

  • دریافت مدارکی که نشان‌دهنده حسن شهرت و توانمندی‌های سازنده باشد.

بسیاری از سازنده‌ها شرکت‌های بزرگ و خوشنامی مانند خشت طلایی هستند. با بررسی این شرکت‌ها، رجوع به رسانه‌های آن‌ها، بررسی پروژه‌های انجام‌شده و … به‌سادگی می‌توان صلاحیت آن‌ها را بررسی کرد.

چگونه سند ساختمان را منتقل کنیم؟

چگونگی انتقال سند روش‌های مختلفی دارد که با توافق طرفین انجام می‌شود. اما سه روش فراگیر در این زمینه وجود دارد:

  • در روش اول مالک با سازنده توافق می‌کند که در ازای پرداخت چک تضمین براساس آورده سازنده، انتقال سند را پس از اتمام کار انجام دهد.
  • در روش دوم براساس توافق طرفین، سند ابتدا به سازنده منتقل شده و در ازای چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده شود.
  • در روش سوم مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.
همه چیز درباره نحوه مشارکت در ساخت ساختمان

در صورت بروز اختلاف چگونه عمل کنیم؟

در صورت بروز مشکلات احتمالی در طول کار، بهتر است یک نفر به‌عنوان داور در قرارداد ذکر شده و حدود اختیارات و مسئولیت‌های او مشخص شود. توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری، نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است، نه صرفا میانجی‌گری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا.