نحوه مشارکت در ساخت ساختمان
با مشارکت در ساخت ساختمان خانه خود را نوساز کنید. گرچه این روزها بسیاری از املاک قدیمی تبدیل به ساختمان‌های بلندمرتبه شده‌اند اما هنوز هم هستند ملک‌های قدیمی‌ای که مالکان آن‌ها دوست دارند آن‌ها را بسازند و تبدیل به آپارتمان‌های تازه‌ساز و مدرن کنند. بسیاری از مالکان خانه‌های قدیمی، صرفا ملک خود را فروخته و آپارتمان می‌خرند. اما راه بهتر و اصولی‌تری نیز وجود دارد که در شهرهای بزرگ ایران به‌ویژه تهران تا به حال امتحان شده است. راهی به نام مشارکت در ساخت.
مشارکت در ساخت مناسب مالکانی است که خودشان سرمایه و توان اجرایی لازم برای ساخت آپارتمان را ندارند. در این‌جاست که شرکتی مانند شرکت مهندسی خشت طلایی وارد کار شده و با ارائه مشاوره در پروژه ساخت ملک قدیمی مشارکت می‌کند. اما چگونه باید مشارکت کرد و اصولا مشارکت در ساخت ساختمان چه نکاتی در دل خود نهفته دارد؟ در این مطلب تلاش می‌کنیم به این پرسش‌ها پاسخ دهیم.
مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟
مشارکت یعنی پای دو طرف در میان است. در اینجا صاحب ملک با شرکت سازنده و سرمایه‌گذار بر سر موضوع ساخت یک بنای جدید به جای ملک قدیمی توافق می‌کند. آورده مالک، زمین یا ملک اوست و آورده شرکت سازنده سرمایه و اجرای پروژه. با این حال، بسیاری از مالکان فکر می‌کنند خودشان به‌تنهایی می‌توانند از پس ساخت بربیایند اما در عمل این فرایند پیچیدگی‌های حقوقی، مهندسی و اجرایی بسیار زیادی دارد.
ساخت آپارتمان در یک ملک قدیمی نیاز به سرمایه زیاد به‌ویژه در کلان‌شهرها، تخصص مهندسی، آشنایی با فرایندهای دریافت مجوزها، آشنایی با بازار ساخت‌وساز و توان اجرایی دارد؛ کاری که در توان شرکت‌های مهندسی مانند شرکت مهندسی خشت طلایی است.
مشارکت در ساخت چه مزایایی برای مالکان دارد؟
مشارکت در ساخت ملک‌های قدیمی، مزایای زیادی برای دو طرف دارد. اما در اینجا می‌خواهیم مزایای این کار را برای مالکان خانه‌های قدیمی بیان کنیم:
تبدیل ملکی سست به ملکی مستحکم
کشور ما زلزله‌خیز است و بدیهی است که برای امنیت بیشتر باید خانه‌های مقاوم داشته باشیم. اکثر خانه‌های قدیمی استحکام کافی در برابر زلزله ندارند و از این جهت مالکان با مشارکت در ساخت می‌توانند آپارتمان‌هایی مستحکم و مدرن داشته باشند.
افزایش سرمایه
مشارکت در ساخت و ساختن آپارتمان‌های جدید سرمایه مالکان را افزایش داده و همچنین می‌توانند از فروش یا اجاره واحدها درآمد داشته باشند.
فروش راحت‌تر و تبدیل سریع نقدینگی
ملک‌های قدیمی در بازار ایران به‌سادگی به فروش نمی‌روند در حالی که آپارتمان‌های نوساز مشتریان زیادی دارند.
دسترسی به امکانات مدرن
خانه‌های قدیمی با تکنولوژی قدیمی ساخته شده‌اند و بسیاری از آن‌ها پس از چندین سال استفاده، دچار مشکلات زیرساختی فراوانی می‌شوند در صورتی که آپارتمان‌های نوساز و مدرن چنین مشکلاتی ندارند.
چگونه قرارداد مشارکت ببندیم؟
پس از اینکه مالک زمین یا ملک قدیمی شرکت یا فرد مورد نظر برای مشارکت را انتخاب کرد، باید قرارداد مشارکت بین آن‌ها منعقد شود. این قرارداد باید به‌گونه‌ای شفاف و دقیق تنظیم شود تا طرفین در طول فرایند ساخت و پس از اخذ پایان کار دچار مشکل نشوند. در این قرارداد یا توافق‌نامه دو طرف تعهدات مشخصی دارند:
تعهدات مالک در ساخت ساختمان
تعهدات مالک معمولا در قرارداد مشخص است. او زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. البته نباید فراموش کرد که سازنده با همکاری مجری و استفاده از کارشناسان این حوزه باید روی ملک خود ارزش‌گذاری کند تا میزان ریالی مشارکت او در پروژه به‌طور دقیق مشخص شود.
تعهدات سازنده یا مجری در ساخت ساختمان
تعهدات سازنده معمولا با توجه به ویژگی‌های پروژه متفاوت است اما به‌طور کلی تعهدات سازنده را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:
- پرداخت هزینه‌های ساخت
- پرداخت هزینه‌های اداری
- پرداخت هزینه‌های سکونت مالک: معمولا مالکان در ملک قدیمی خود ساکن‌اند. سازنده موظف است در طول ساخت، هزینه‌های اجاره و سکونت مالک را بپردازد.
نکته: علاوه بر موارد بالا، در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده میشود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.
میزان مشارکت هر طرف قرارداد چگونه تعیین میشود؟
به درصد مشارکت هر طرف قرارداد، سهم‌الشرکه گفته میشود که حتما باید در قرارداد ذکر شود. برای تعیین سهم‌الشرکه ابتدا باید آورده‌های هر طرف قرارداد به‌طور دقیق مشخص شده و سپس عدد به‌دست‌آمده بر ارزش کل پروژه (ارزش کل سرمایه‌گذاری) تقسیم شود. در مورد مالک، باید ارزش هر متر مربع از ملک او در منطقه قرارگیری بنا یا زمین تعیین شود. این عدد معادل سهم‌الشرکه مالک است. در مورد سازنده، باید تمامی هزینه‌هایی که او در فرایند ساخت انجام خواهد داد شامل هزینه‌های ساخت، هزینه‌های اداری، هزینه سکونت مالک و … محاسبه شده و به‌عنوان سهم‌الشرکه سازنده یا مجری تعیین شود.
جمع این مبالغ (آورده مالک و سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایه‌گذاری را مشخص می‌کند. با تقسیم آورده هر کدام از طرفین بر ارزش کل پروژه درصد سهم‌الشرکه طرفین قرارداد مشخص میشود. در نتیجه، پس از پایان ساخت، هر کدام از طرفین به اندازه سهم‌الشرکه صاحب آپارتمان می‌شوند. برای مثال اگر مالک 60 درصد و سازنده 40 سهم الشرکه داشته باشد و نتیجه نهایی یک آپارتمان 20 واحدی باشد، 12 واحد سهم مالک و 8 واحد سهم سازنده خواهد شد.
نکته: اصطلاح دیگری که در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان مطرح میشود قدرالسهم است. این اصطلاح زمانی مطرح میشود که مالک زمین یا ملک قدیمی بیش از یک نفر باشد. در این حالت، سهم‌الشرکه هر کدام از مالکان و سازنده تعیین شده و مانند فرمول بالا سهم هر کدام تعیین میشود. قدرالسهم مشارکت در ساخت مبلغی از‌پیش‌تعیین‌شده است که با توجه به میزان سهم از متراژ زمین مشخص میشود و نیازی به نوشتن و قید کردن در قرارداد ندارد.
مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان چگونه تعیین میشود؟
فرمول ثابتی برای تعیین مدت زمان قرارداد وجود ندارد. این زمان معمولا با گفت‌وگوی طرفین و عرف بازار تعیین میشود. طبیعی است که در قرارداد بندی به‌عنوان جریمه دیرکرد سازنده تعیین میشود.
برسی صلاحیت سازنده دراجرای پروژه
یکی از مهم‌ترین موضوعات برای مالکان، اطمینان از صلاحیت فنی، مهندسی، مالی و اجرایی سازنده است. این کار از دو روش زیر قابل انجام است:
- دریافت مدارکی که نشان‌دهنده حسن شهرت و توانمندی‌های سازنده باشد.
بسیاری از سازنده‌ها شرکت‌های بزرگ و خوشنامی مانند خشت طلایی هستند. با بررسی این شرکت‌ها، رجوع به رسانه‌های آن‌ها، بررسی پروژه‌های انجام‌شده و … به‌سادگی می‌توان صلاحیت آن‌ها را بررسی کرد.
چگونه سند ساختمان را منتقل کنیم؟
چگونگی انتقال سند روش‌های مختلفی دارد که با توافق طرفین انجام میشود. اما سه روش فراگیر در این زمینه وجود دارد:
- در روش اول مالک با سازنده توافق می‌کند که در ازای پرداخت چک تضمین براساس آورده سازنده، انتقال سند را پس از اتمام کار انجام دهد.
- در روش دوم براساس توافق طرفین، سند ابتدا به سازنده منتقل شده و در ازای چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده شود.
- در روش سوم مالک متعهد میشود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده میشود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.
در صورت بروز اختلاف چگونه عمل کنیم؟
در صورت بروز مشکلات احتمالی در طول کار، بهتر است یک نفر به‌عنوان داور در قرارداد ذکر شده و حدود اختیارات و مسئولیت‌های او مشخص شود. توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری، نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است، نه صرفا میانجی‌گری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا.