نحوه مشارکت در ساخت ساختمان

با مشارکت در ساخت ساختمان خانه خود را نوساز کنید. گرچه این روزها بسیاری از املاک قدیمی تبدیل به ساختمان‌های بلندمرتبه شده‌اند اما هنوز هم هستند ملک‌های قدیمی‌ای که مالکان آن‌ها دوست دارند آن‌ها را بسازند و تبدیل به آپارتمان‌های تازه‌ساز و مدرن کنند. بسیاری از مالکان خانه‌های قدیمی، صرفا ملک خود را فروخته و آپارتمان می‌خرند. اما راه بهتر و اصولی‌تری نیز وجود دارد که در شهرهای بزرگ ایران به‌ویژه تهران تا به حال امتحان شده است. راهی به نام مشارکت در ساخت.

مشارکت در ساخت مناسب مالکانی است که خودشان سرمایه‌ و توان اجرایی لازم برای ساخت آپارتمان را ندارند. در این‌جاست که شرکتی مانند شرکت مهندسی خشت طلایی وارد کار شده و با ارائه مشاوره در پروژه ساخت ملک قدیمی مشارکت می‌کند. اما چگونه باید مشارکت کرد و اصولا مشارکت در ساخت ساختمان چه نکاتی در دل خود نهفته دارد؟ در این مطلب تلاش می‌کنیم به این پرسش‌ها پاسخ دهیم.

مشارکت در ساخت ساختمان چیست؟

مشارکت یعنی پای دو طرف در میان است. در اینجا صاحب ملک با شرکت سازنده و سرمایه‌گذار بر سر موضوع ساخت یک بنای جدید به جای ملک قدیمی توافق می‌کند. آورده مالک، زمین یا ملک اوست و آورده شرکت سازنده سرمایه و اجرای پروژه. با این حال، بسیاری از مالکان فکر می‌کنند خودشان به‌تنهایی می‌توانند از پس ساخت بربیایند اما در عمل این فرایند پیچیدگی‌های حقوقی، مهندسی و اجرایی بسیار زیادی دارد.

ساخت آپارتمان در یک ملک قدیمی نیاز به سرمایه‌ زیاد به‌ویژه‌ در کلان‌شهرها، تخصص مهندسی، آشنایی با فرایندهای دریافت مجوزها، آشنایی با بازار ساخت‌وساز و توان اجرایی دارد؛ کاری که در توان شرکت‌های مهندسی مانند شرکت مهندسی خشت طلایی است.

مشارکت در ساخت ملک‌های قدیمی، مزایای زیادی برای دو طرف دارد. اما در اینجا می‌خواهیم مزایای این کار را برای مالکان خانه‌های قدیمی بیان کنیم:

• تبدیل ملکی سست به ملکی مستحکم

کشور ما زلزله‌خیز است و بدیهی است که برای امنیت بیشتر باید خانه‌های مقاوم داشته باشیم. اکثر خانه‌های قدیمی استحکام کافی در برابر زلزله ندارند و از این جهت مالکان با مشارکت در ساخت می‌توانند آپارتمان‌هایی مستحکم و مدرن داشته باشند.

• افزایش سرمایه

مشارکت در ساخت و ساختن آپارتمان‌های جدید سرمایه مالکان را افزایش داده و همچنین می‌توانند از فروش یا اجاره واحدها درآمد داشته باشند.

• فروش راحت‌تر و تبدیل سریع نقدینگی

ملک‌های قدیمی در بازار ایران به‌سادگی به فروش نمی‌روند در حالی که آپارتمان‌های نوساز مشتریان زیادی دارند.

• دسترسی به امکانات مدرن

خانه‌های قدیمی با تکنولوژی قدیمی ساخته شده‌اند و بسیاری از آن‌ها پس از چندین سال استفاده، دچار مشکلات زیرساختی فراوانی می‌شوند در صورتی که آپارتمان‌های نوساز و مدرن چنین مشکلاتی ندارند.

پس از اینکه مالک زمین یا ملک قدیمی شرکت یا فرد مورد نظر برای مشارکت را انتخاب کرد، باید قرارداد مشارکت بین آن‌ها منعقد شود. این قرارداد باید به‌گونه‌ای شفاف و دقیق تنظیم شود تا طرفین در طول فرایند ساخت و پس از اخذ پایان کار دچار مشکل نشوند. در این قرارداد یا توافق‌نامه دو طرف تعهدات مشخصی دارند:

• تعهدات مالک در ساخت ساختمان

تعهدات مالک معمولا در قرارداد مشخص است. او زمین خود را در اختیار سازنده قرار می‌دهد. البته نباید فراموش کرد که سازنده با همکاری مجری و استفاده از کارشناسان این حوزه باید روی ملک خود ارزش‌گذاری کند تا میزان ریالی مشارکت او در پروژه به‌طور دقیق مشخص شود.

• تعهدات سازنده یا مجری در ساخت ساختمان

تعهدات سازنده معمولا با توجه به ویژگی‌های پروژه متفاوت است اما به‌طور کلی تعهدات سازنده را می‌توان در موارد زیر خلاصه کرد:

• پرداخت هزینه‌های ساخت
• پرداخت هزینه‌های اداری
• پرداخت هزینه‌های سکونت مالک: معمولا مالکان در ملک قدیمی خود ساکن‌اند. سازنده موظف است در طول ساخت، هزینه‌های اجاره و سکونت مالک را بپردازد.

نکته: علاوه بر موارد بالا، در قوانین مشارکت در ساخت تعهدات دیگری نیز برای سازنده برشمرده می‌‌شود مانند الزام به تحویل ملک در زمان مقرر، رعایت اصول استاندارد ساخت، رعایت کیفیت مذکور در قرارداد در حین عملیات ساخت، ارائه گزارشی از عملکرد خود به مالک در دوره‌های زمانی مقرر، اخذ پایان کار و پرداخت جرائم به شهرداری و غیره.

میزان مشارکت هر طرف قرارداد چگونه تعیین می‌شود؟

به درصد مشارکت هر طرف قرارداد، سهم‌الشرکه گفته می‌شود که حتما باید در قرارداد ذکر شود. برای تعیین سهم‌الشرکه ابتدا باید آورده‌های هر طرف قرارداد به‌طور دقیق مشخص شده و سپس عدد به‌دست‌آمده بر ارزش کل پروژه (ارزش کل سرمایه‌گذاری) تقسیم شود. در مورد مالک، باید ارزش هر متر مربع از ملک او در منطقه قرارگیری بنا یا زمین تعیین شود. این عدد معادل سهم‌الشرکه مالک است. در مورد سازنده، باید تمامی هزینه‌هایی که او در فرایند ساخت انجام خواهد داد شامل هزینه‌های ساخت، هزینه‌های اداری، هزینه سکونت مالک و … محاسبه شده و به‌عنوان سهم‌الشرکه سازنده یا مجری تعیین شود.

جمع این مبالغ (آورده مالک و سازنده) ارزش کل پروژه یا ارزش کل سرمایه‌گذاری را مشخص می‌کند. با تقسیم آورده هر کدام از طرفین بر ارزش کل پروژه درصد سهم‌الشرکه طرفین قرارداد مشخص می‌شود. در نتیجه، پس از پایان ساخت، هر کدام از طرفین به ‌اندازه سهم‌الشرکه صاحب آپارتمان می‌شوند. برای مثال اگر مالک 60 درصد و سازنده 40 سهم الشرکه داشته باشد و نتیجه نهایی یک آپارتمان 20 واحدی باشد، 12 واحد سهم مالک و 8 واحد سهم سازنده خواهد شد.

نکته: اصطلاح دیگری که در قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان مطرح می‌شود قدرالسهم است. این اصطلاح زمانی مطرح می‌شود که مالک زمین یا ملک قدیمی بیش از یک نفر باشد. در این حالت، سهم‌الشرکه هر کدام از مالکان و سازنده تعیین شده و مانند فرمول بالا سهم هر کدام تعیین می‌شود. قدرالسهم مشارکت در ساخت مبلغی از‌پیش‌تعیین‌شده است که با توجه به میزان سهم از متراژ زمین مشخص می‌شود و نیازی به نوشتن و قید کردن در قرارداد ندارد.

مدت زمان قرارداد مشارکت در ساخت ساختمان چگونه تعیین می‌شود؟

فرمول ثابتی برای تعیین مدت زمان قرارداد وجود ندارد. این زمان معمولا با گفت‌وگوی طرفین و عرف بازار تعیین می‌شود. طبیعی است که در قرارداد بندی به‌عنوان جریمه دیرکرد سازنده تعیین می‌شود.

یکی از مهم‌ترین موضوعات برای مالکان، اطمینان از صلاحیت فنی، مهندسی، مالی و اجرایی سازنده است. این کار از دو روش زیر قابل انجام است:

• دریافت مدارکی که نشان‌دهنده حسن شهرت و توانمندی‌های سازنده باشد.

بسیاری از سازنده‌ها شرکت‌های بزرگ و خوشنامی مانند خشت طلایی هستند. با بررسی این شرکت‌ها، رجوع به رسانه‌های آن‌ها، بررسی پروژه‌های انجام‌شده و … به‌سادگی می‌توان صلاحیت آن‌ها را بررسی کرد.

چگونگی انتقال سند روش‌های مختلفی دارد که با توافق طرفین انجام می‌شود. اما سه روش فراگیر در این زمینه وجود دارد:

• در روش اول مالک با سازنده توافق می‌کند که در ازای پرداخت چک تضمین براساس آورده سازنده، انتقال سند را پس از اتمام کار انجام دهد.
• در روش دوم براساس توافق طرفین، سند ابتدا به سازنده منتقل شده و در ازای چک تضمین از طرف سازنده به مالک سپرده شود.
• در روش سوم مالک متعهد می‌شود قدرالسهم انتقالی خود را به سازنده بر مبنای پیشرفت کار انجام دهد، به این صورت که یک دانگ از سه دانگ سهم سازنده را بعد از سقف پنجم، دانگ دوم را بعد از اتمام نازک‌کاری و دانگ سوم را پس از پایان کار به نام می‌کنند که برای هریک از این مراحل چک تضمینی از سوی مالک نزد سازنده سپرده می‌شود. حالت سوم متعارف‌تر و رایج‌تر است.

در صورت بروز اختلاف چگونه عمل کنیم؟

در صورت بروز مشکلات احتمالی در طول کار، بهتر است یک نفر به‌عنوان داور در قرارداد ذکر شده و حدود اختیارات و مسئولیت‌های او مشخص شود. توجه داشته باشید که نقش داور یا حکم در قرارداد مشارکت در ساخت یا هر قرارداد دیگری، نقشی مشابه نقش قاضی دادگاه است، نه صرفا میانجی‌گری و ایجاد صلح و سازش بین طرفین دعوا.

پروانه ساختمان جوازی است که برای تخریب و نوسازی ساختمان میبایست از شهرداری دریافت شود. در این مقاله قصد داریم مراحل صدور پروانه ساختمان را به صورت کامل شرح دهیم…

پروانه ساختمانی یا همان جواز ساختمانی، در واقع جواز تحریب و نوسازی است. شما زمانی به این پروانه نیاز دارید که قصد تخریب و نوسازی خانه خود را دارید و باید آن را از شهرداری دریافت کنید. دریافت پروانه ساختمان نیازمند طی کردن مراحل مختلفی است که در این مطلب درباره این مراحل و نکات مربوط به آن صحبت می‌کنیم.

پروانه ساختمان یک سند یا جواز معتبر است که شهرداری آن را صادر کرده و در اختیار مالک یا نماینده او قرار می‌دهد. این سند در واقع مجوزی است برای شروع فرایند هر نوع ساخت و احداث. در این سند اطلاعات مختلفی وجود دارد شامل:

• مساحت زیربنا
• تعداد طبقات
• نوع اسکلت ساختمان
• مشخصات متقاضی صدور پروانه
• شماره پلاک ثبتی ملک
• نام مهندسان ناظر
• تاریخ صدور پروانه
• کروکی زمین
• مهلت شروع عملیات و مدت زمان اعتبار پروانه

فرایند پروانه یا جواز ساختمان در واقع فرایندی است که در آن مراجع مختلف از رعایت استانداردها براساس مشخصات فنی و اصول شهرسازی مطابق با آیین‌نامه‌ها و ضوابط طرح جامع شهری در ساخت‌وساز فرد متقاصی اطمینان حاصل پیدا می‌کنند. در حقیقت، صدور این جواز یعنی متقاصی تمامی استانداردها در حوزه‌های مختلف را رعایت کرده و می‌تواند براساس چارچوب‌ها و دستورالعمل‌های ساخت، فرایند ساخت‌وساز را آغاز کند. همچنین استفاده از تسهیلات بانکی، بیمه شدن ساختمان و افراد مشغول کار در ساختمان، جلوگیری از بروز حوادث ساختمانی و استفاده از تجارب فنی و مهندسی در ساخت بنا از دیگر دلایل اخذ جواز ساختمان به‌شمار می‌آیند.

صدور پروانه ساختمان در مراحل مختلفی انجام می‌شود که ما آن را در 6 مرحله خلاصه کرده‌ایم. طبیعی است که برای انجام این مراحل باید با شرکت‌های حرفه‌ای این حوزه همکاری کنید تا آن‌ها بتوانند در سریع‌ترین زمان ممکن این جواز را برای شما دریافت کنند. بخشی از شرکت مهندسی خشت طلایی در زمینه مشاوره امور ساختمانی فعالیت می‌کند و مشاوران علاوه بر ارائه مشاوره در زمینه‌های مختلف، مراحل صدور پروانه ساخت را برای شما انجام می‌دهند.

مراحل صدور پروانه ساختمان :

1.تشکیل پرونده

اولین کار مراجعه به یکی از دفاتر خدمات الکترونیک نزدیک به محل ساخت پروژه است. مالک یا وکیل او باید مدارک مورد نیاز را به دفتر خدمات الکترونیک ارائه کرده و درخواست دریافت پروانه تخریب و نوسازی خود را ثبت کند. برای تسریع در امور باید مدارک‌تان را به‌صورت کامل تحویل دهید. این مدارک شامل اصل و کپی مدرک مالکیت (سند مالکیت شش‌دانگ، برگه قرارداد واگذاری شهری، ارجاع‌نامه سازمان اوقاف، مقاوله‌نامه اداره املاک و مستغلات شهرداری تهران و بنچاق)، اصل و کپی شناسنامه مالک یا مالکان، اصل و کپی فیش نوسازی سال جاری، اصل و کپی صورت‌مجلس تفکیکی برای املاکی که دارای سند آپارتمانی‌اند، اصل و کپی گواهی انحصار وراثت در صورت فوت مالک، اصل گواهی 6 و 8 قانون زمین شهری، نقشه Gis، اصل و کپی وکالت‌نامه و شناسنامه وکیل در صورت دادن وکالت به فرد دیگر و فیش‌های برق، آب، گاز و تلفن. برای مشورت درباره فرایند کامل کردن مدارک خود می‌توانید با ما تماس بگیرید.

بعد از تشکیل پرونده، درخواست بازدید از ملک را در دفتر خدمات ثبت می‌کنید. با ثبت درخواست، مامور شهرداری به محل پروژه شما برای بازدید مراجعه می‌کند. در بازدید مواردی مانند ابعاد ملک، عرض خیابان، بنای موجود و موقعیت مجاوران در صورت داشتن مواردی از قبیل پخ در بنا  تعیین و گزارش می‌‌شود.تشکلیل پرونده نیز جزئی از مراحل صدور پروانه ساختمان است

2. دستور نقشه

پس از بازدید و بررسی زمین توسط شهرداری، دستور نقشه برای مالک ارسال می ‌شود. در دستور نقشه، اطلاعاتی مانند اصلاحی شهرداری و تعداد طبقات و مساحت هر طبقه اعلام می‌ شود. در این اطلاعات بر اساس نوع پهنه، عرض‌ گذر و برخی اطلاعات زمین محاسبه می ‌شود که مالک باید آن ها را به مهندس معمار ارجاع دهد.

3. طراحی نقشه

در این مرحله، تیم معماری با دریافت دستور نقشه، طراحی نقشه‌های معماری را براساس دستورالعمل‌های شهرداری و آتش‌نشانی انجام می‌دهد. این مرحله باید در هماهنگی کامل با مهندس سازه پیش رفته تا نقشه معماری نهایی از هر نظر کامل و مناسب باشد. تیم معماری ما در دفتر مهندسی خشت طلایی آمادگی لازم برای طراحی نقشه‌های ساختمانی شما را دارد.

پس از نهایی شدن نقشه‌های معماری، باید آن‌ها را دوباره به دفتر خدمات الکترونیک ارسال کنید. در این‌جا ممکن است اصلاحاتی در نقشه‌ها اعلام شود. تیم معماری موظف است این اصلاحات را روی نقشه‌ها اعمال کرده تا در نهایت، نقشه‌های معماری تایید شوند. پس از نهایی شدن نقشه‌های معماری، نقشه‌های سازه، مکانیک و برق که براساس همان نقشه معماری و توسط مهندسان طراح در رشته‌های مذکور انجام می شود باید نهایی شوند.

4. پرداخت عوارض

پس از نهایی شدن نقشه‌های معماری، اکنون باید عوارض تخریب و نوسازی را پرداخت کنید. عوارض تخریب و نوسازی براساس منطقه قرارگیری پروژه، میزان تراکم، تعداد طبقات و متراژ تعیین شده و باید به اداره درآمد مالیات پرداخت شود.

5. تهیه مدارک پیش‌نویس

با پرداخت عوارض و دریافت تاییدیه پرداخت، نوبت به مرحله تهیه مدارک پیش‌نویس می‌رسد. برای تهیه مدارک پیش‌نویس باید به دفتر خدمات مراجعه کرده و فرم درخواست تعیین ناظر را پر کنید. پس از معرفی ناظر از سوی دفتر خدمات، باید با او قرارداد امضا کنید و قرارداد و مدارک پیش‌نویس را به دفتر خدمات تحویل دهید.

مدارک پیش‌نویس شامل موارد زیر می‌شود:

• برگه سبز برگ مهرشده ۴ رشته شامل سازه، معماری، برق و مکانیک.
• برگ سبز (سهمیه) ناظر به همراه قرارداد مالک و ناظر.
• برگه تعهد رعایت اصلاحیه و تاییدیه نما.
• فایل‌های نقشه سازه، برق و مکانیک.
• چک‌لیست‌های مبحث 6 و 19 بارگذاری و زلزله.
• برگه تعهد مشاوره ژئوتکنیک و تاییدیه خاک.

6. چاپ پروانه

پس از تایید نقشه‌‌های چهار رشته فرایند اخذ تاییدیه‌‌های دفتر خدمات الکترونیک، طرح تفصیلی و بر و کف، رئیس صدور پروانه، معاون شهرسازی و معماری و در نهایت تاییدیه شهردار به‌صورت سیستمی انجام و پروانه ساختمان چاپ می‌شود.

مدت زمان دقیقی نمی‌توان برای پروانه‌های ساختمانی اعلام کرد چراکه این موضوع در شهرها و مناطق مختلف متفاوت است. با این حال، عموما مهلت شروع عملیات ساخت از تاریخ صدور پروانه بین یک تا 2 سال است و در استان تهران، مهلت اتمام پروژه 42 ماه است. اگر این مهلت‌ها رعایت نشود، باید دوباره هزینه‌ای بابت تمدید اعتبار پروانه پرداخت شود.

هزینه صدور پروانه در هر شهر یا استانی متفاوت است و توسط شهرداری محاسبه می‌شود. اما مبلغ قابل پرداخت به سازمان نظام مهندسی و مهندسین طراح، ناظر و مجری براساس تعرفه سازمان نظام مهندسی محاسبه می‌شود که تقریبا در کشور یکسان است.

1. همیار شهرداری
2. دهیاری
3. مراکز خدمات الکترونیک شهر

• مساحت زیر بنا
• تعداد طبقات
• نوع اسکلت ساختمان
• مشخصات متقاضی صدور پروانه
• شماره پلاک ثبتی ملک
• نام مهندسین ناظر
• تاریخ صدور پروانه
• کروکی زمین

پایان کار ساختمان در واقع مدرکی است که بعد از به پایان رسیدن فرایند ساخت‌ و ساز با توجه به شناسنامه فنی ملک، صادر می ‌شود.

بعد از صدور پایان کار ساختمان، مشخص می ‌شود که این ملک از نظر مسکن و شهرسازی، شهرداری و دیگر ارگان ‌های مربوطه کاملاً قانونی ساخته شده و تمامی اصول مورد نیاز را رعایت کرده است.

ضریب*(مساحت ناخالص زیربنا) – (تعداد پارکینگ تامین شده*۲۰) * قیمت منطقه ای
مساحت ناخالص زیربنا: مجموع کلیه بناهای موجود در ساختمان
ضریب: متناسب با متراژ بنا طبق زیر محاسبه ‌می ‌شود.
ضریب سطح زیر بنا
۵% تا ۶۰ متر مربع
۱۰% تا ۱۰۰متر مربع
۱۸% تا ۱۵۰متر مربع
۳۰% تا ۲۰۰ متر مربع
۴۵% تا ۳۰۰ متر مربع
۶۵% تا ۴۰۰ متر مربع
۹۰% تا ۵۰۰ متر مربع
۱۲۰% تا ۶۰۰ متر مربع به بالا

ضریب * قیمت منطقه ای* ( مساحت کل زیر بنا * زیربنای مورد تقاضا/تعداد کل واحد‌های مسکونی * ۱۰۰ )
ضریب زیربنای مورد تقاضا
۱۵% تا ۲۰۰ متر مربع
۲۰% تا۴۰۰ متر مربع
۲۵% تا ۶۰۰ متر مربع
۳۰% بیش از ۶۰۰ متر مربع

1. قانون زمین شهری و آیین نامه اجرایی آن
2. قانون تملک آپارتمان ها
3. قانون اصلاح ثبت اسناد (مواد 147 و 148)
4. قانون حفظ باغات و اراضی کشاورزی
5. قانون نحوه تعیین وضعیت املاک واقع در طرح های دولتی و شهرداری
6. قانون توزیع عادلانه آب
7. قانون تشکیل شورای آموزش و پرورش
8. مقررات استفاده از اراضی طرح جامع
   الف. اراضی محدود 5 ساله خدماتی
   ب. اراضی داخل محدوده 25 ساله خدماتی
   ج. اراضی واقع در حریم شهر
9. قانون تاسیس شورای عالی شهرسازی و معماری ایران و کمیسیون ماده 5
10. قانون منع فروش املاک فاقد کاربری و یا کاربری غیر مسکونی برای امر مسکن و تعاونی های مسکن
11. قوانین بودجه سال های مختلف
12. آراء هیات عمومی دیوان عدالت اداری
13. آراء قطعی شعب دیوان عدالت اداری
14. مصوبات شورای اسلامی شهر تهران
15. مصوبات شورای عالی شهرسازی و معماری ایران

مصوبات کمسیون ماده 5

در پایان باید بگوییم که تمامی مراحل بالا توسط شرکت مهندسی خشت طلایی قابل انجام است و کافی است با تیم مشاوره ما تماس بگیرید.